被查封房屋买卖合同效力认定

其次,只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。合同无效是对当事人意思自治的彻底否定,其打破了当事人对自有财产的安排,致使当事人的合同利益落空,是对合同行为最严厉的否定性评价。因此对违法合同的效力判定是一个关涉合同自由的重大问题。合同法司法解释从保护交易安全的角度尽量削弱违法与无效之间的关联,其将《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:

房屋已被司法查封,《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定被查封的房屋不得转让。因此,对于本案合同的效力存在两种观点:第一种观点认为房屋买卖合同无效。理由是该合同违反了法律的强制性规定,应属于无效合同。第二种观点认为合同有效。《城市房地产管理法》第三检察院自行侦查的刑事案件诉状十八条第二项的规定属于管理性强制性规定,对其的违反并不影响合同效力。

另外,执行规范性文件认可此类合同的有效性。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、冻结财产的规定》第二十六条规定:“被执行人就已经查封、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人,其基础是转让合同有效,若无效显然也就不存在对抗第三人的问题。

综上,原被告双方之间的房屋买卖合同合法有效,但因为房屋被查封而无法发生物权变动致使合同目的无法实现。原告方主张解除合同并双倍返还定金的诉请应得到支持。

首先,《城市房地产管理法》中被查封房地产不得转让刑事诉讼规则的规知识产权法定属于管理性强制性规定。在民法理论中,法律强制性规定分为两类:一类是效力性强制性规定,以否认违反其规定行为的法律效力为目的;另一类是管理性强制性规定,以禁止违反强制性规定的行为为目的。管理性强制性规定的立法本意是加强行政管理,所规制的是合同履行前提条件,而非合同本身,被查封的房地产不得转让,所指的是不得进行物权变动,而并没有否定债权合同的效力。

2015年11月,原告钱某与被告刘某签订房屋买卖合同,约定钱某以80万元的价格购买刘某所有的房屋一套,并支付了定金2万元。后钱某了解到该处房产因刘某牵涉其他诉讼已于2015年9月份被法院查封。钱某随即向刘某交涉,刘某未予理睬。钱某遂向法院起诉,请求解除合同并双倍返还定间接义务金。

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